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【如内容违法或虚假，请联系上述邮件删除】作为国民经济支柱产业，房地产市场高库存既是宏观经济增长的痛点，也有可能带来金融体系的系统性风险，因而，高企的库存，非去不可。10月23日以来，决策层先后在不同场所谈到房地产，并传送出明白的“去库存”信号。在宏观经济增速放缓的背景下，高层频繁提及房地产，或许透显露更为积极的稳定楼市态度。如何化解高企的库存，《每日经济新闻》记者调查发现，不同范围的房企，在不同的城市面临截然不同的去化形势和任务。
10月23日以来，**主席和**总理先后在不同场所谈到房地产，并传送出明白的“去库存”信号。在宏观经济增速放缓的背景下，高层频繁提及房地产，或许透显露更为积极的稳定楼市态度。
作为国民经济支柱产业，房地产市场去库存既是稳定经济增长所需，又是防备金融体系风险的重要举措。高企的库存，非去不可。但是，《每日经济新闻》记者调查发现，不同范围的房企，在不同的城市面临截然不同的去化形势和任务。
当前的形势：城市分化
得益于央行接连降息降准，以及宽松性政策的出台，自5月份开端，房企销售状况明显好转。依据多家研讨机构的统计数据显现，截至10月底，恒大、龙光等提早完成全年销售目的。华润、金茂等多家房企的销售目的达成率均超越80%。
不过，这并不意味着一切操盘手都能够提早进入“度假方式”。一方面，部分房企目的完成状况较差，“拼到最后一天”的状况在年末依旧会演出；另一方面，由于市场回暖的结构性特征明显，关于不少库存压力较大的区域而言，如何应用四季度的销售旺季加紧出货，成为不少操盘手的难题。
在中原监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超越一年，另有三成城市消化周期为半年。
民生证券研讨院固定收益组担任人李奇霖表示，关于房地产市场的形势，首先是目前区域分化很明显。一二线城市由于活动性强，且货币政策的持续宽松从一定水平上抵消了经济放缓的影响，房地产市场已呈现一定的复苏迹象。三四线城市人口大量流出，面临着高库存和低需求的状况，房地产企业也会将重心转向一二线城市，加剧区域分化。
中国房地产数据研讨院执行院长陈晟剖析以为，明年房地产市场分化的形势会进一步加剧，一线城市依然坚持一定的热度，二线加城市也会不错，三四线城市有库存压力，有一些得到城镇化支持的镇域市场也会比较积极。
房地产与金融资深评论人黄立冲表示，固然有政策支撑，明年的市场会愈加分化，由于资金会流向市场较好的一二线城市，这样就会强者更强。目前的国度政策能够辅佐房企舒缓一定的资金压力，一些中小房企应加快去库存，保命为上。”
主流房企：业绩飘红 恰当涨价？
日前，恒大地产公告表示，由于已提早超额完成全年销售目的，将2015年销售目的上调至1800亿元。
恒大并非是首家宣布进步销售目的的上市房企，龙光地产、中海均调高了年度销售目的。得益于今年以来房地产市场明显回暖，主流房企销售业绩纷繁“飘红”，部分销售势头强劲的房企选择进步全年销售目的以增强投资者的自信心。
从前10月累计销售业绩看，在15家典型房企中除部分企业同比下滑外，其他房企均有较大水平上涨，其中保利地产、新城控股等房企目的完成率在80%以上，极有可能超额完成全年目的。
剖析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，今年销售业绩较好的房企有三种特征：一，标杆房企由于项目数量多，品牌效应强，遭到市场及时节要素的影响较小，项目热销较为普遍；二，由于市场结构性回暖，规划重心在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好；三，由于政策层面对改善性需求松绑，以此类产品为主的房企业绩增长明显。
“鉴于目前市场形势，加上利率不时走低，一二线经济兴隆城市的房价很可能还会往上走，这也为房企涨价提供了一定空间。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，由于多数大型房企完成今年销售目的曾经不成问题，在剩余的两个月时间内很可能会控制推货速度，同时会经过恰当的涨价进步利润空间。
中小房企：宁可亏损也要去库存
但是，2015年市场的火爆并不意味着行业困局将得到彻底改动，房地产行业的高库存危机并没有从基本上解除，特别是关于许多深陷高库存城市的房企而言，把握市场反弹清仓套现显然是最佳选择。
陈晟以为，除20个主要城市之外，其他城市去库存是主基调。存货去化周期在24个月以上的城市，该地域操盘手应该坚决降价，疾速回笼资金。去化周期在12个月到
15个月的城市，操盘手能够坚持一个稳定的去化速度。在12月以内的城市，反而能够调整价钱，积极获取土地的准备。
欧阳捷表示，有些城市就需求在年底前加快去库存，明年或会有比较好的政策，今明两年都是去库存的好机遇，但是中小房企的机遇越来越少了。
依据欧阳捷的统计，目前全国在售商品房库存约为6.8万亿平方米，在建施工面积约为60万亿平方米，加上约26万亿平方米的土地贮藏，潜在供给量抵达86万亿平方米，依照过去3年年均12万亿平方米的销售额计算，意味着即便很多城市的中央政府不再出让一块土地，仅消化存量便需求6年以上。
一位华南上市房企的高管向《每日经济新闻》记者表示，关于曾经进入高库存压力城市的企业来说，必需求对这类城市未来五年内的人口流入、新增供给状况中止深化研讨，假如五年内城市的供求关系依然没法改动，企业应该趁目前市场有所好转尽快降价抽身。
“关于那些供求关系难以改动的城市，房企假如硬在里面死撑，高企的财务本钱会腐蚀企业利润，构成亏损，以至会带来现金流风险，要挟企业生存。”欧阳捷也以为，因而即便项目无利可图以至细微亏损，房企也应该坚决去库存，趁市场反弹分开这类城市。
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发表于 2016-4-4 09:20:46
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