房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的？

liuzongyang

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今天，我们来梳理中国房地产的历史，再来梳理中国经济的历史、时间节点、政策节点、变化节点。以期让我们更好的了解中国特征、经济基石，以及房地产和制造业都发作了什么变化？

明白观念：一个国度强盛的基础、经济基石一定是制造业。

房地产业再兴隆，不可能成就中国梦，也不可能让中国在世界上崛起，也不可能真正的完成国富民强，能让中国跻身于世界之颠的只需制造业。往常世界上真正的经济强国如美国、日本、德国、法国，认真看一下，房地产在他们国度的经济棋局中只是一个消费品，不会成为投资品，而日本在1991年的房地产泡沫也通知了大家这个事实，作为一个消费品没事儿，但当房地产成为全国人民的投资盛宴时，就必定了大起大落的凄惨结局。

房地产业不行，金融业一样也不能成就中国梦，曾几何时，冰岛由于鼎力展开金融业让国度富的流油，人人都觉得自己的生活站在了全世界的顶尖，以为依托金融业、效劳业一样能够强国富民，2008年的金融危机曾经通知了全世界，这都是一个虚无的梦而已，冰岛全国破产，把冰岛国度卖了都出借不了自己欠下的债务。

香港的未来并不美好，由于全靠金融、房地产、效劳业，这是树立在沙滩之上的经济。我们往常日常用到的，曾经看不到香港品牌。国际最著名的三个评级机构，有两个曾经把香港调到了“负面”，阐明了什么？

新加坡、台湾、韩国就好很多，他们都有强大的制造业，比如弹丸之地的新加坡，是世界上最大的电脑磁盘驱动器和硬盘出口国，也是世界第三大炼油中心，我们平常食用的金龙鱼就是新加坡的企业。韩国和台湾就更不用说了，国际品牌更多。

为什么一定是制造业？

1、制造业是能够赚全世界国度的钱的赚钱方式，只需从国外赚钱进国内，这才是真金白银的钱，而假如只是在国度内部赚来赚去，大到国度，小到家庭，老爸的钱给儿子，儿子的钱给媳妇，这个家庭真的富了吗？

2、制造业是能够循环展开、永续展开的，房地产地卖完了就没有了，但制造业不是，能够世代传承，继续展开。

3、制造业的利润其实要比房地产高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，这些，利润率一定是在房地产之上。目前中国的房地产能坚持15%的利润率也不错了。

4、房地产对环境、自然的破坏是永世的、不可恢复的，制造业才是能够规划全球的产业。

一、1979-1992，中国实体经济起步并打下良好的基础

1978年12月，十一届三中全会召开，把留意力从阶级斗争转到经济树立中来。这是中国经济展开的严重转机。

1979年，全国一半以上的消费队实行包工到组，25%的消费队实行包产到组，极大的调动了农民的积级性。

1979年10月，散布《中华人民共和国中外合资运营企业法》，开端鼓舞外资直接投资中国，1980年设深圳、珠海、汕头、厦门为经济特区，1990年，开放上海浦东。

1988年4月，《中华人民共和国宪法修正案》规则：私营经济是社会主义公有制的补充，国度维护私营经济的合法权益和利益。从此，中国经济进入了有生机的大展开时期。


1985-1992年，中国签署应用外资项目8.8万个，实践应用外资816.8亿美圆，其中外商直接投资312.95亿美圆。

在这个阶段，全社会资源和自然资源都在涌向实体经济，以制造业为基础的实体经济展开较为稳健，经济结构相对比较安康。

二、1992-2002，投资+出口推进经济高速增长的模型构成

1992年，邓小平同志南巡讲话，提出展开才是硬道理，要加快变革。

1993年11月，十四大召开，进一步开放了商业、外贸、金融、保险、航空、律师、会计等行业。

1988年海南岛脱离广东省成为中国第31个省，一场炒作海南岛的房地产泡沫到来，1992年海南全省房地产投资87亿元，海口地价从1991年的十多万元/亩猛涨到1992年的600多万/亩，海南商品房价钱从1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到1993年的7500元，三年涨了4倍，这是中国史上的第一场房地产泡沫。

1993年6月9日，朱镕基总理召开会议，直指海南房地产的猖獗泡沫微风险。

1993年6月23日，朱总理发表讲话，终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，6月24日，国务院散布增强宏观调控的意见，16条措施严控信贷总范围、进步存贷利率、回收拆借资金、消减基建投资等，银行银基本面紧缩，海南房地产泡沫即刻破灭。海南留下了全国10%的积压商品房，烂尾楼600多栋、1600万平方米、闲置土地18834公顷、积压资金800亿、仅四大国有银行坏账就高达300亿元。

海南、北海的经验，让其它中央政府不再想房地产的事，都在鼓舞实体经济展开，各种资源涌入制造业，由此给了中国实体经济安康展开换取一个稳定、持续的空间，才有了后来的世界工厂、中国方式。

这个时期，人民币对美圆一路贬值，从1980年的1美圆兑1.5人民币，不时贬值到1994年的1美圆兑8.62人民币，大大进步了中国出口的竞争优势，促进了中国出口的辉煌。

1991-2001年，工业对经济增长的贡献都在50%以上，最高年份抵达62.6%，大大超越第一、第三产业。


我们要留意一个细节，在1991-2002年间，1993年的房地产投资增速抵达165%，增长过快并构成泡沫，但经过严厉调控，让泡沫硬着陆并警惕了全中国，从而给制造业留出了黄金10年！


三、2003-2011，房地产开端取代实体经济，被全国追捧

始于2002年末的SARS，在2003年3月以后忽然恶化，相比1997年的亚洲金融危机，这次危机来的更疾速、令人措手不及。

遇危机、必刺激，这是中国逐步构成并被认可的思想。

2003年，胡温时期来临。

在这一年，一项影响中国未来趋向及无数人命运的政策问世了。

2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续安康展开的通知》（简称18号文）获准经过，”房地产业关联度高，带动力强，曾经成为国民经济的支柱产业。。。完成房地产市场持续安康展开，关于全面完成小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

从18号文开端，住房的公共产品特性被削弱，房价开端飞速上涨，1998-2003年，全国商品房价钱每平方米只增加了343元，而到了2004年，每平方曾经上涨了352元。

自2003年开端的三年内，连续三年，社会固定资产投资增长率超越了22.5%的上限。

当资源涌向房地产范畴，赚钱效应很快蔓延，炒房热度高烧不退，辛辛劳苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多，这种信号一旦蔓延，一些从事制造业、效劳业的企业家纷繁把钱转移到了炒房炒地皮，耐烦和泡沫让人放弃了在实体经济范畴的研讨、创新。


从2003年开端，我们的房地产开发投资额逐年增加，从2003年的1万亿到2011年的6万多亿。全中国的资金都开端涌向房地产，开发商与购房者一同拿钱玩了10年的狂欢盛宴、皆大欢欣！

房地产如火如荼，需求大量的钱，央行开足马力印发货币，大量货币再转到房地产行业，房地产行业继续红火，连续10多年，踩踏着实体经济，营造着一派虚拟繁荣的假象！


转机点：2003年

假如那一年，我们继续房地产的消费品属性，不要把房地产定性做为未来中国的支柱产业，而是立法鼎力做强做深制造业，扶持国际影响力的制造业企业和品牌，严厉立法维护创新、产权、专利，倡导全民创新、研讨、科研，倡导匠人肉体，展开至今，该是什么样子？

在银行、房地产开发商享用着房地产的高速增长带来的庞大利润时，中央政府也尝到了房价上涨的庞大甜头，社会中控制着中心资源的利益方都希望房价上涨、都希望房地产增长、都在依赖房地产时，苦的就是无数的老百姓，由于，只需没有任何资源的老百姓在双方面的希望房价降下来，但这一天，再也没有等来。


同时期，人民币在国际市场却在升值，出口优势降落，大量制造企业步履维艰，但同期房地产业却在高歌猛进，一正一反，钱和人才都快速流向了房地产业。

这没有等来的房价下跌，不时从2003年持续到了2013年！而且是一路高速疯涨！10年的时间，成就了中国的房地产，耗费掉了中国的实体经济生机！

有人慨叹：

七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，奥康做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产，奥克斯做地产、长城床垫做地产、长虹电器做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产，神奇的地产啊，让72行最后都异曲同工！

回到郑州，怀念做地产、宇通做地产、郑煤做地产、海马做地产、锐旗做地产、中瑞做地产、大浪淘沙做地产、调和汽车做地产、欧凯龙做地产等等。一样的异曲同工！

2008年1月1日，劳动合同法正式实施，在实体经济曾经很艰难之时，在制造业急剧下滑之际，外因是出口急剧降落，这部本意很好、维护员工的法规，对很多企业主来说却是很艰难的痛、过不去的坎。

转机点：中国的2009年

在美国次贷危机影响之下，全球经济下滑，但其实我们自己知道，由于中国经济的特殊性和封锁性，对中国的影响其实小于全球，假如我们能安然接受理想，接受经济下滑，并能深化预见到M2增大、大规划基建和信贷刺激后的一系列恶果，顺势转型，放下房地产，倡导制造业和实体经济，为实体经济减税、暂缓或优化劳动合同法、扶持创新和研发、维护产权和聪慧成果，走到今天，又是如何？

2009年第一季度，银行放出的贷款超越了过去三年的总额，银行被政策压着必需放出多少贷款，这些钱大多是实体经济企业借出，大多流向了担保公司或房地产，没过3年，请求必需出借，而大多企业均无力出借，成为了在2012年前后压垮实体经济的最重的一棵稻草。

货币大量增发，2009年底，中国的M2余额超越了美国。

转机点：美国的2009年

2008年，是美国次贷危机最为严重的一年，2009年，奥巴马上台，强调重振制造业和出口，并于同年推出7800亿美圆的投资计划，并强调降低金融业比例、增加出口，让美国经济树立在岩石上而不是沙滩上，2009年1月28日，众议院经过8190亿美圆的“买国货”刺激条款，2010年8月，奥巴马签署《美国制造业促进法案》，经过减税、贷款、能源补贴等一系列措施来重振制造业，让在美消费效率提升，并鼓舞美国的制造业回归。

2007-2011年间，美国工业出口占总出口的60%。

美国的ISM制造业指数在2008年最低为32.4，从2009年8月上升到50以上，往常曾经上升并超越次贷危机之前的水平。

可惜，最好的调整时间都过去了，其实2008年就是最后的机遇，往常，很多企业都没有了，再来一个巧妇，又如何去做好炊？

被房地产绑架之下，房地产一冷，整个产业链都受影响，经济就严重下滑，政府就赶紧降准降息放水刺激，然后这些钱又流不到实体经济中，只能进入房地产，房地产又变热，房地产一热，整个社会的钱就快速转入房地产，钱也热购房者也热，价钱就快速上扬，于是政府就赶紧限购限贷调首付等，政府没了房地产也不行，老百姓不买房子也不知道钱往哪儿花，在中国目前这个经济棋局中，谁都很惶恐。

2008年以前，一路调控一路涨

2008年，美国次贷危机

2009年，大放水，4万亿投资，10多亿信贷投放，超强鼎力丸服侍

2010年-2012年，继续限购限贷调控，继续涨

2013年，金融调控，房地产增速降落

2014年，房地产增速继续降落

2015年，顶不住了，解除限购、限贷，降息，降准，界定首套房，二手房免税

2016年，怎样房地产还不火？开会去库存，再降息降准，降首付，降二套房首付，二手房买卖大面积户型也免税，央行开年就放水，我K，怎样深圳上海这么疯涨？快快快，深圳上海继续增强限购政策，社保2年改5年、贷款政策变化等。。。

2017年，能够预见的就是咱冷他就赶紧热，咱热他就赶紧冷，反正政府和民众谁也不冷静。。。

往常，身在长三角、珠三角的工厂、企业家，他们最能感遭到漫长的冰冷与无望。

临界点：中国的2012年

2012年时，是史上中国房地产最猖獗的一年，开盘就卖完，一天一个价，地产商、购房者、中央政府都疯了，同期的海南也是处在2011年房地产最猖獗的回落期，货币持续大量增发，2012年，中国的M2余额是美国的2.58倍，是日本的8.34倍，是欧元区总共的3.68倍。

紧接着，在2013年我们就迎来了狂欢之后的钱荒，一切又都变了。这一年，房地产高涨、李嘉诚们开端分开、外资开如撤离、工厂大批迁至东南亚。。。中国经济进入典型分明的红（房地产、金融）与黑（实体经济）时期。

临界点：中国的2018年

2018年，你、我、他，不可接受之痛！

终了：

往常，我们北上深的房价曾经和纽约、东京、悉尼一个价了，我们的房子真的会比纽约还值钱吗？

把北京、上海、深圳的房子全卖掉，能买下半个美国，我们真的值这个价吗？

我们去日本买回大量的电饭锅、马桶盖，国产品牌却产能过剩，我们却不置信国产品牌的同类产品。

我们把香港、澳门、澳洲超市架上的奶粉、保健品一扫而空，国内的同类产品却产能过剩！

其实我们不是不需求，而且，我们谁也不再置信谁，企业与消费之间，曾经隔着一道鸿沟，难以逾越。

中国的制造业，就这么的堕入了劣币驱赶良币的恶性循环中。但也不用太过悲伤，这一代的企业家们，还是有很多正在努力的改动着这样的现状，比如华为、宇通等一些具有匠人肉体的实体企业！向他们致敬！

时间回到2003年，回到2008年，我们的制造业能否避开房地产的变态挤压？

时至今日，我们站在2016年的4月份，整个国度房地产形势一片向好，但我的内心却是一片惶恐！诚惶诚恐！由于，基于二八理论，80%的人一直不能认清社会、认清自己、认清趋向。


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