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发表于 2016-4-27 09:33:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
【如内容违法或虚假,请联系上述邮件删除】
今天,我们来梳理中国房地产的历史,再来梳理中国经济的历史、时间节点、政策节点、变化节点。以期让我们更好的了解中国特征、经济基石,以及房地产和制造业都发作了什么变化?

明白观念:一个国度强盛的基础、经济基石一定是制造业。

房地产业再兴隆,不可能成就中国梦,也不可能让中国在世界上崛起,也不可能真正的完成国富民强,能让中国跻身于世界之颠的只需制造业。往常世界上真正的经济强国如美国、日本、德国、法国,认真看一下,房地产在他们国度的经济棋局中只是一个消费品,不会成为投资品,而日本在1991年的房地产泡沫也通知了大家这个事实,作为一个消费品没事儿,但当房地产成为全国人民的投资盛宴时,就必定了大起大落的凄惨结局。

房地产业不行,金融业一样也不能成就中国梦,曾几何时,冰岛由于鼎力展开金融业让国度富的流油,人人都觉得自己的生活站在了全世界的顶尖,以为依托金融业、效劳业一样能够强国富民,2008年的金融危机曾经通知了全世界,这都是一个虚无的梦而已,冰岛全国破产,把冰岛国度卖了都出借不了自己欠下的债务。

香港的未来并不美好,由于全靠金融、房地产、效劳业,这是树立在沙滩之上的经济。我们往常日常用到的,曾经看不到香港品牌。国际最著名的三个评级机构,有两个曾经把香港调到了“负面”,阐明了什么?

新加坡、台湾、韩国就好很多,他们都有强大的制造业,比如弹丸之地的新加坡,是世界上最大的电脑磁盘驱动器和硬盘出口国,也是世界第三大炼油中心,我们平常食用的金龙鱼就是新加坡的企业。韩国和台湾就更不用说了,国际品牌更多。

为什么一定是制造业?

1、制造业是能够赚全世界国度的钱的赚钱方式,只需从国外赚钱进国内,这才是真金白银的钱,而假如只是在国度内部赚来赚去,大到国度,小到家庭,老爸的钱给儿子,儿子的钱给媳妇,这个家庭真的富了吗?

2、制造业是能够循环展开、永续展开的,房地产地卖完了就没有了,但制造业不是,能够世代传承,继续展开。

3、制造业的利润其实要比房地产高,比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等,这些,利润率一定是在房地产之上。目前中国的房地产能坚持15%的利润率也不错了。

4、房地产对环境、自然的破坏是永世的、不可恢复的,制造业才是能够规划全球的产业。

一、1979-1992,中国实体经济起步并打下良好的基础

1978年12月,十一届三中全会召开,把留意力从阶级斗争转到经济树立中来。这是中国经济展开的严重转机。

1979年,全国一半以上的消费队实行包工到组,25%的消费队实行包产到组,极大的调动了农民的积级性。

1979年10月,散布《中华人民共和国中外合资运营企业法》,开端鼓舞外资直接投资中国,1980年设深圳、珠海、汕头、厦门为经济特区,1990年,开放上海浦东。

1988年4月,《中华人民共和国宪法修正案》规则:私营经济是社会主义公有制的补充,国度维护私营经济的合法权益和利益。从此,中国经济进入了有生机的大展开时期。


1985-1992年,中国签署应用外资项目8.8万个,实践应用外资816.8亿美圆,其中外商直接投资312.95亿美圆。

在这个阶段,全社会资源和自然资源都在涌向实体经济,以制造业为基础的实体经济展开较为稳健,经济结构相对比较安康。

二、1992-2002,投资+出口推进经济高速增长的模型构成

1992年,邓小平同志南巡讲话,提出展开才是硬道理,要加快变革。

1993年11月,十四大召开,进一步开放了商业、外贸、金融、保险、航空、律师、会计等行业。

1988年海南岛脱离广东省成为中国第31个省,一场炒作海南岛的房地产泡沫到来,1992年海南全省房地产投资87亿元,海口地价从1991年的十多万元/亩猛涨到1992年的600多万/亩,海南商品房价钱从1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到1993年的7500元,三年涨了4倍,这是中国史上的第一场房地产泡沫。

1993年6月9日,朱镕基总理召开会议,直指海南房地产的猖獗泡沫微风险。

1993年6月23日,朱总理发表讲话,终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,6月24日,国务院散布增强宏观调控的意见,16条措施严控信贷总范围、进步存贷利率、回收拆借资金、消减基建投资等,银行银基本面紧缩,海南房地产泡沫即刻破灭。海南留下了全国10%的积压商品房,烂尾楼600多栋、1600万平方米、闲置土地18834公顷、积压资金800亿、仅四大国有银行坏账就高达300亿元。

海南、北海的经验,让其它中央政府不再想房地产的事,都在鼓舞实体经济展开,各种资源涌入制造业,由此给了中国实体经济安康展开换取一个稳定、持续的空间,才有了后来的世界工厂、中国方式。

这个时期,人民币对美圆一路贬值,从1980年的1美圆兑1.5人民币,不时贬值到1994年的1美圆兑8.62人民币,大大进步了中国出口的竞争优势,促进了中国出口的辉煌。

1991-2001年,工业对经济增长的贡献都在50%以上,最高年份抵达62.6%,大大超越第一、第三产业。


我们要留意一个细节,在1991-2002年间,1993年的房地产投资增速抵达165%,增长过快并构成泡沫,但经过严厉调控,让泡沫硬着陆并警惕了全中国,从而给制造业留出了黄金10年!


三、2003-2011,房地产开端取代实体经济,被全国追捧

始于2002年末的SARS,在2003年3月以后忽然恶化,相比1997年的亚洲金融危机,这次危机来的更疾速、令人措手不及。

遇危机、必刺激,这是中国逐步构成并被认可的思想。

2003年,胡温时期来临。

在这一年,一项影响中国未来趋向及无数人命运的政策问世了。

2003年8月12日,《关于促进房地产市场持续安康展开的通知》(简称18号文)获准经过,”房地产业关联度高,带动力强,曾经成为国民经济的支柱产业。。。完成房地产市场持续安康展开,关于全面完成小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

从18号文开端,住房的公共产品特性被削弱,房价开端飞速上涨,1998-2003年,全国商品房价钱每平方米只增加了343元,而到了2004年,每平方曾经上涨了352元。

自2003年开端的三年内,连续三年,社会固定资产投资增长率超越了22.5%的上限。

当资源涌向房地产范畴,赚钱效应很快蔓延,炒房热度高烧不退,辛辛劳苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多,这种信号一旦蔓延,一些从事制造业、效劳业的企业家纷繁把钱转移到了炒房炒地皮,耐烦和泡沫让人放弃了在实体经济范畴的研讨、创新。


从2003年开端,我们的房地产开发投资额逐年增加,从2003年的1万亿到2011年的6万多亿。全中国的资金都开端涌向房地产,开发商与购房者一同拿钱玩了10年的狂欢盛宴、皆大欢欣!

房地产如火如荼,需求大量的钱,央行开足马力印发货币,大量货币再转到房地产行业,房地产行业继续红火,连续10多年,踩踏着实体经济,营造着一派虚拟繁荣的假象!


转机点:2003年

假如那一年,我们继续房地产的消费品属性,不要把房地产定性做为未来中国的支柱产业,而是立法鼎力做强做深制造业,扶持国际影响力的制造业企业和品牌,严厉立法维护创新、产权、专利,倡导全民创新、研讨、科研,倡导匠人肉体,展开至今,该是什么样子?

在银行、房地产开发商享用着房地产的高速增长带来的庞大利润时,中央政府也尝到了房价上涨的庞大甜头,社会中控制着中心资源的利益方都希望房价上涨、都希望房地产增长、都在依赖房地产时,苦的就是无数的老百姓,由于,只需没有任何资源的老百姓在双方面的希望房价降下来,但这一天,再也没有等来。


同时期,人民币在国际市场却在升值,出口优势降落,大量制造企业步履维艰,但同期房地产业却在高歌猛进,一正一反,钱和人才都快速流向了房地产业。

这没有等来的房价下跌,不时从2003年持续到了2013年!而且是一路高速疯涨!10年的时间,成就了中国的房地产,耗费掉了中国的实体经济生机!

有人慨叹:

七匹狼做地产、美的做地产,海尔做地产,雅戈尔做地产,苏宁做地产,国美做地产,苏泊尔做地产,格力做地产,格兰仕做地产,奥康做地产,娃哈哈做地产,喜之郎做地产,奥克斯做地产、长城床垫做地产、长虹电器做地产,五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产,神奇的地产啊,让72行最后都异曲同工!

回到郑州,怀念做地产、宇通做地产、郑煤做地产、海马做地产、锐旗做地产、中瑞做地产、大浪淘沙做地产、调和汽车做地产、欧凯龙做地产等等。一样的异曲同工!

2008年1月1日,劳动合同法正式实施,在实体经济曾经很艰难之时,在制造业急剧下滑之际,外因是出口急剧降落,这部本意很好、维护员工的法规,对很多企业主来说却是很艰难的痛、过不去的坎。

转机点:中国的2009年

在美国次贷危机影响之下,全球经济下滑,但其实我们自己知道,由于中国经济的特殊性和封锁性,对中国的影响其实小于全球,假如我们能安然接受理想,接受经济下滑,并能深化预见到M2增大、大规划基建和信贷刺激后的一系列恶果,顺势转型,放下房地产,倡导制造业和实体经济,为实体经济减税、暂缓或优化劳动合同法、扶持创新和研发、维护产权和聪慧成果,走到今天,又是如何?

2009年第一季度,银行放出的贷款超越了过去三年的总额,银行被政策压着必需放出多少贷款,这些钱大多是实体经济企业借出,大多流向了担保公司或房地产,没过3年,请求必需出借,而大多企业均无力出借,成为了在2012年前后压垮实体经济的最重的一棵稻草。

货币大量增发,2009年底,中国的M2余额超越了美国。

转机点:美国的2009年

2008年,是美国次贷危机最为严重的一年,2009年,奥巴马上台,强调重振制造业和出口,并于同年推出7800亿美圆的投资计划,并强调降低金融业比例、增加出口,让美国经济树立在岩石上而不是沙滩上,2009年1月28日,众议院经过8190亿美圆的“买国货”刺激条款,2010年8月,奥巴马签署《美国制造业促进法案》,经过减税、贷款、能源补贴等一系列措施来重振制造业,让在美消费效率提升,并鼓舞美国的制造业回归。

2007-2011年间,美国工业出口占总出口的60%。

美国的ISM制造业指数在2008年最低为32.4,从2009年8月上升到50以上,往常曾经上升并超越次贷危机之前的水平。

可惜,最好的调整时间都过去了,其实2008年就是最后的机遇,往常,很多企业都没有了,再来一个巧妇,又如何去做好炊?

被房地产绑架之下,房地产一冷,整个产业链都受影响,经济就严重下滑,政府就赶紧降准降息放水刺激,然后这些钱又流不到实体经济中,只能进入房地产,房地产又变热,房地产一热,整个社会的钱就快速转入房地产,钱也热购房者也热,价钱就快速上扬,于是政府就赶紧限购限贷调首付等,政府没了房地产也不行,老百姓不买房子也不知道钱往哪儿花,在中国目前这个经济棋局中,谁都很惶恐。

2008年以前,一路调控一路涨

2008年,美国次贷危机

2009年,大放水,4万亿投资,10多亿信贷投放,超强鼎力丸服侍

2010年-2012年,继续限购限贷调控,继续涨

2013年,金融调控,房地产增速降落

2014年,房地产增速继续降落

2015年,顶不住了,解除限购、限贷,降息,降准,界定首套房,二手房免税

2016年,怎样房地产还不火?开会去库存,再降息降准,降首付,降二套房首付,二手房买卖大面积户型也免税,央行开年就放水,我K,怎样深圳上海这么疯涨?快快快,深圳上海继续增强限购政策,社保2年改5年、贷款政策变化等。。。

2017年,能够预见的就是咱冷他就赶紧热,咱热他就赶紧冷,反正政府和民众谁也不冷静。。。

往常,身在长三角、珠三角的工厂、企业家,他们最能感遭到漫长的冰冷与无望。

临界点:中国的2012年

2012年时,是史上中国房地产最猖獗的一年,开盘就卖完,一天一个价,地产商、购房者、中央政府都疯了,同期的海南也是处在2011年房地产最猖獗的回落期,货币持续大量增发,2012年,中国的M2余额是美国的2.58倍,是日本的8.34倍,是欧元区总共的3.68倍。

紧接着,在2013年我们就迎来了狂欢之后的钱荒,一切又都变了。这一年,房地产高涨、李嘉诚们开端分开、外资开如撤离、工厂大批迁至东南亚。。。中国经济进入典型分明的红(房地产、金融)与黑(实体经济)时期。

临界点:中国的2018年

2018年,你、我、他,不可接受之痛!

终了:

往常,我们北上深的房价曾经和纽约、东京、悉尼一个价了,我们的房子真的会比纽约还值钱吗?

把北京、上海、深圳的房子全卖掉,能买下半个美国,我们真的值这个价吗?

我们去日本买回大量的电饭锅、马桶盖,国产品牌却产能过剩,我们却不置信国产品牌的同类产品。

我们把香港、澳门、澳洲超市架上的奶粉、保健品一扫而空,国内的同类产品却产能过剩!

其实我们不是不需求,而且,我们谁也不再置信谁,企业与消费之间,曾经隔着一道鸿沟,难以逾越。

中国的制造业,就这么的堕入了劣币驱赶良币的恶性循环中。但也不用太过悲伤,这一代的企业家们,还是有很多正在努力的改动着这样的现状,比如华为、宇通等一些具有匠人肉体的实体企业!向他们致敬!

时间回到2003年,回到2008年,我们的制造业能否避开房地产的变态挤压?

时至今日,我们站在2016年的4月份,整个国度房地产形势一片向好,但我的内心却是一片惶恐!诚惶诚恐!由于,基于二八理论,80%的人一直不能认清社会、认清自己、认清趋向。


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